各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、各有關(guān)單位、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

《清遠市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》已按規(guī)定流程制定，并經(jīng)市司法局審查，從2024年9月1日起正式印發(fā)實施，請遵照執(zhí)行。

特此通知

清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2024年8月1日

清遠市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法

總則

    第一條為加強我市新建商品房預(yù)售款監(jiān)督管理，保障購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）、《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房項目，其預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）的設(shè)立、變更、注銷和預(yù)售資金的收存、撥付、使用等監(jiān)管，適用本辦法。

本辦法所稱的商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房在辦理房屋所有權(quán)首次登記手續(xù)前出售，由購房人按照合同約定支付的定金、首付款、分期款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款（含公積金貸款，下同）以及其他形式的全部購房款項。

本辦法所稱監(jiān)管賬戶，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房項目所在地（即清遠市行政區(qū)域范圍內(nèi)）的商業(yè)銀行設(shè)立的用于收存、撥付預(yù)售資金，并由項目所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱監(jiān)管部門）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）共同監(jiān)管的專用賬戶。

本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指與監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署監(jiān)管協(xié)議，并設(shè)立監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行。

第三條預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、銀行配合、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩⒈Ｕ辖ㄔO(shè)的原則。

第四條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局是清城區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管部門，其它各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責本區(qū)域的預(yù)售資金監(jiān)督管理工作，對商品房預(yù)售款的收存、撥付和使用等應(yīng)采取有效措施進行監(jiān)管。

中國人民銀行清遠市分行按照本辦法和相關(guān)規(guī)定，負責指導(dǎo)監(jiān)管銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開設(shè)、變更和撤銷等業(yè)務(wù)。

國家金融監(jiān)督管理總局清遠監(jiān)管分局按照本辦法和相關(guān)規(guī)定，負責對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查,協(xié)調(diào)銀行機構(gòu)監(jiān)管銀行落實預(yù)售賬戶資金收存、撥付和信息共享等預(yù)售資金監(jiān)管工作。

商業(yè)銀行按照本辦法和相關(guān)規(guī)定，負責開展監(jiān)管賬戶監(jiān)控工作，配合開展預(yù)售資金收存、撥付、凍結(jié)等預(yù)售資金監(jiān)管工作，配合推動商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)和粵安居系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

第五條商品房預(yù)售款監(jiān)管期限，自開發(fā)項目取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至項目解除預(yù)售監(jiān)管賬號為止。

第二章 監(jiān)管賬戶的設(shè)立

第六條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同國家金融監(jiān)督管理總局清遠監(jiān)管分局、中國人民銀行清遠市分行根據(jù)上級有關(guān)文件精神確定能夠承接可從事預(yù)售資金監(jiān)管工作的商業(yè)銀行，相關(guān)商業(yè)銀行名單，應(yīng)當在市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站予以公示。

第七條申請商品房預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照上級有關(guān)文件要求選擇商業(yè)銀行開設(shè)專用賬戶。

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行清遠市分行和國家金融監(jiān)督管理總局清遠監(jiān)管分局共同擬定。

第八條監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息，應(yīng)當在商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同等有效文書中載明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當在預(yù)售方案中注明監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶，以及監(jiān)督舉報電話等信息。

簽訂后監(jiān)管賬戶、預(yù)售許可證應(yīng)當在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置公示，以便相關(guān)部門和購房人查詢、使用和監(jiān)督。

第三章 預(yù)售款的收存

第九條購房人應(yīng)當根據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房買賣合同和認購協(xié)議約定的付款方式及期限，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的繳款通知書，將預(yù)售資金直接存入對應(yīng)樓棟的監(jiān)管賬戶。

預(yù)售監(jiān)管賬號沒有解除監(jiān)管前，購房人申請按揭貸款的，按揭貸款銀行應(yīng)當按照貸款合同約定，將發(fā)放的按揭貸款直接劃入監(jiān)管賬戶，并實時通過粵安居系統(tǒng)上傳出入賬流水信息。

在商品房預(yù)售交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收代繳預(yù)售資金，不得將預(yù)售資金收存入非監(jiān)管賬戶。

第十條為保障工程建設(shè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)商品房建設(shè)工程單位綜合造價乘以監(jiān)管項目的施工許可面積核定監(jiān)管額度。原則上監(jiān)管額度以開發(fā)企業(yè)申報施工許可證提供的施工總承包合同造價為準，若施工總承包合同造價低于住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核定的監(jiān)管額度，則以住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核定的監(jiān)管額度作為最終監(jiān)管額度。商品房建設(shè)工程單位綜合造價標準根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場項目建設(shè)成本情況適時調(diào)整、公布。

實行商品住宅全裝修的，應(yīng)當將裝修費用計算在監(jiān)管額度以內(nèi)。

第十一條監(jiān)管資金應(yīng)當?？顚Ｓ?，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備、工程建設(shè)費用（含工程款、監(jiān)理費、設(shè)計費、勘察費、檢測費，下同）、人工費用及法定稅費等相關(guān)支出。

監(jiān)管項目已用所獲得的銀行開發(fā)貸款支付本條第一款規(guī)定的項目建設(shè)費用的，在保證監(jiān)管項目建設(shè)資金足夠的前提下，可按節(jié)點申請釋放等額預(yù)售資金專項用于償還由銀行開發(fā)貸款支付上述項目建設(shè)費用。

預(yù)售監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售款在商品房項目預(yù)售監(jiān)管賬戶沒有解除監(jiān)管前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。

第十二條當監(jiān)管賬戶入賬金額未達到監(jiān)管額度時，監(jiān)管資金最低預(yù)留比例為監(jiān)管賬戶入賬金額的10%。

第十三條當監(jiān)管賬戶入賬金額達到監(jiān)管額度時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項目工程施工進度控制節(jié)點和分部分項工程驗收節(jié)點逐步核減預(yù)留監(jiān)管資金。監(jiān)管資金按照以下方式預(yù)留：

1、毛坯交付工程項目主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模O(jiān)管資金留存額為毛坯建設(shè)部分監(jiān)管額度的40%；

2、毛坯交付項目主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收完成的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設(shè)部分監(jiān)管額度的30%；

3、毛坯交付項目建筑節(jié)能分部工程驗收完成的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設(shè)部分監(jiān)管額度的20%；

4、毛坯交付項目完成五方責任主體竣工驗收的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設(shè)部分監(jiān)管額度的10%；

5、精裝修交付工程項目未完成濕作業(yè)的，監(jiān)管資金留存額為精裝修建設(shè)部分工程監(jiān)管額度的100%；

6、精裝修交付工程項目已完成濕作業(yè)的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設(shè)部分按進度應(yīng)預(yù)留資金加上精裝修建設(shè)部分工程監(jiān)管額度的50%；

7、精裝修交付工程項目已完成干作業(yè)的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設(shè)部分按進度應(yīng)預(yù)留資金加上精裝修建設(shè)部分工程監(jiān)管額度的20%；

第十四條項目取得聯(lián)合驗收意見書之后，房屋所有權(quán)首次登記前，監(jiān)管賬戶資金不得少于已收存商品房預(yù)售資金總額的3%。

第十五條住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信等級情況調(diào)整監(jiān)管資金留存比例。誠信等級為A級的，監(jiān)管資金留存比例降低20%,誠信等級為B級及以下的監(jiān)管資金留存比例不予調(diào)整。

第十六條根據(jù)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）等規(guī)定，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到重點監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供具備相應(yīng)開具保函資格的商業(yè)銀行出具的見索即付現(xiàn)金保函，請求釋放監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管部門可以予以準許。保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的剩余監(jiān)管資金僅限用于第十一條第一款所列費用。

第四章  預(yù)售款的支取和使用

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請撥付商品房預(yù)售款，應(yīng)當嚴格按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定提出用款申請。

第十八條監(jiān)管賬戶入賬金額達到監(jiān)管額度的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核通過后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請使用監(jiān)管額度以外的剩余資金(以下稱監(jiān)管額度外資金），優(yōu)先用于工程建設(shè)。

提取監(jiān)管額度外資金時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交將資金優(yōu)先用于同一施工許可證對應(yīng)的其他非預(yù)售樓棟建設(shè)的用款計劃，或是同一項目其他預(yù)售樓棟的用款計劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對企業(yè)用款計劃進行審核，并根據(jù)項目實際資金平衡情況決定是否撥付監(jiān)管額度外資金。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付施工總承包單位工程進度款時，應(yīng)當將按照約定或經(jīng)核定的人工費用劃入施工總承包單位開設(shè)的工資專用賬戶。

第二十條監(jiān)管部門應(yīng)當加強對預(yù)售款支取、使用的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定的，監(jiān)管部門應(yīng)當按約定對監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金采取相關(guān)監(jiān)管措施。

第二十一條積極貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于金融工作的決策部署，扎實開展數(shù)字人民幣在清遠市商品房預(yù)售款領(lǐng)域的應(yīng)用。

第二十二條存在工程進度異常、逾期難交付的問題樓盤，經(jīng)項目所在地縣（市、區(qū)）人民政府同意，預(yù)售資金可以按照“一樓一策”方式，實行專門管理，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金額度由監(jiān)管部門依法依規(guī)調(diào)整。

第五章  監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管

第二十三條 預(yù)售項目已辦理房屋所有權(quán)首次登記手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請取消該竣工樓棟的預(yù)售款監(jiān)管，并憑住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具的《商品房預(yù)售款專用賬戶銷控審批表》到監(jiān)管銀行辦理取消賬戶監(jiān)管手續(xù)。

  第六章 監(jiān)管和服務(wù)

第二十四條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當會同金融監(jiān)管部門推動粵安居系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

第二十五條 監(jiān)管部門應(yīng)當建立預(yù)售商品房項目巡查制度，完善工作機制，組織對項目的工程建設(shè)進度、銷售進度和預(yù)售資金收存、撥付、使用等情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行等存在違法違規(guī)行為的，會同相關(guān)部門及時依法依規(guī)進行處置，涉嫌經(jīng)濟犯罪的，要及時將相關(guān)線索移交公安部門。

第二十六條 監(jiān)管銀行應(yīng)當嚴格按照本辦法規(guī)定和監(jiān)管協(xié)議約定做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，指定專人負責預(yù)售資金監(jiān)管和系統(tǒng)對接工作，并嚴格按照粵安居系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范，準確、及時共享監(jiān)管賬戶資金收存、撥付、凍結(jié)等動態(tài)數(shù)據(jù)。

第七章  法律責任

第二十七條監(jiān)管銀行違反相關(guān)規(guī)定，同意使用或者撥付預(yù)售資金的，監(jiān)管部門應(yīng)當按照《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律、法規(guī)依法處理。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管協(xié)議約定或相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定收存、使用預(yù)售監(jiān)管資金的，監(jiān)管部門應(yīng)當按照監(jiān)管協(xié)議約定和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律、法規(guī)依法處理

第二十九條施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)騙取預(yù)售監(jiān)管款的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法追究相關(guān)責任。

第三十條住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法進行處理；涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。

第八章  附則

第三十一條本辦法自公布之日起三十日后實施，有效期五年。本辦法有效期內(nèi)如遇法律、法規(guī)或有關(guān)政策調(diào)整變化的，從其規(guī)定。本辦法有效期屆滿，將根據(jù)實施情況依法予以評估修訂。