清自然資發(fā)〔2023〕42號
清遠高新技術開發(fā)區(qū)管理委員會，清城區(qū)人民政府、清新區(qū)人民政府，市直有關單位：
經市人民政府同意，現(xiàn)將《關于清遠市區(qū)歷史用地明確土地使用條件的處理意見的通知》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中如有問題和建議，請徑向市自然資源局反映。
清遠市自然資源局
2023年11月14日
關于清遠市區(qū)歷史用地明確土地使用條件的處理意見
為進一步規(guī)范建設用地使用管理和規(guī)劃許可等審批事項，妥善解決歷史已出讓、劃撥土地因出讓、劃撥時沒有規(guī)劃條件或出讓、劃撥合同未附規(guī)劃條件等情形，根據(jù)相關法律法規(guī)、政策規(guī)定，結合我市實際情況，現(xiàn)就歷史用地完善用地手續(xù)提出以下處理意見。
一、適用范圍
本處理意見適用于清城區(qū)、清新區(qū)行政轄區(qū)范圍內，在2010年前（含2010年）已出讓、劃撥取得國有建設用地使用權的歷史用地(“已建成用地”符合“清自然資登記發(fā)〔2019〕1號”辦理要求的，按該文件辦理），土地證載用途包括綜合用地、商住用地、混合住宅用地、住宅用地、單一住宅用地、商業(yè)用地、科教用地、工業(yè)用地、旅游用地、實業(yè)用地等。主要包括以下情形：
（一）無土地出讓、劃撥合同的。
（二）有土地出讓、劃撥合同但規(guī)劃條件未納入出讓、劃撥合同的。
（三）無出讓、劃撥合同或有出讓、劃撥合同但規(guī)劃條件未納入出讓、劃撥合同，只將規(guī)劃條件納入轉讓時土地估價報告書的。
（四）規(guī)劃條件已納入出讓、劃撥合同，規(guī)劃條件有可兼容用地性質但未明確兼容比例的。
二、處理辦法
歷史用地按以下意見確定原土地使用條件，完善不動產登記：
（一）土地用途的確定
1.經核查其歷史檔案，檔案中明確土地用途的，可按歷史檔案的土地用途確定。
2.無法確定具體土地用途的，尊重歷史因素，分類確定如下：
（1）證載用途為綜合用地、商住用地、混合住宅用地、實業(yè)用地的土地，規(guī)劃用地性質統(tǒng)一確定為居住用地兼容商業(yè)用地，土地用途統(tǒng)一確定為城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)市場用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地、旅館用地、其他商服用地。
（2）證載用途為住宅用地、單一住宅用地的土地，規(guī)劃用地性質統(tǒng)一確定為居住用地，土地用途統(tǒng)一確定為城鎮(zhèn)住宅用地。
（3）證載用途為商業(yè)用地的土地，規(guī)劃用地性質統(tǒng)一確定為商業(yè)服務業(yè)設施用地，土地用途統(tǒng)一確定為批發(fā)市場用地、零售商業(yè)用地兼容商務金融用地、餐飲用地、旅館用地、其他商服用地。
（4）證載用途為旅游用地的土地，規(guī)劃用地性質統(tǒng)一確定為其他建設用地，土地用途統(tǒng)一確定為風景名勝設施用地或公園與綠地（或相應地類）。
（5）證載用途為科教用地視項目類型情況確定為教育用地或科研用地。
（二）容積率的確定
1.出讓、劃撥前已有原規(guī)劃部門批準的修建性詳細規(guī)劃的歷史用地，或原規(guī)劃部門已根據(jù)早期批準的修建性詳細規(guī)劃核發(fā)了建筑設計要點（或規(guī)劃條件）的歷史用地，該類歷史用地容積率可按批準的修建性詳細規(guī)劃確定。
2.已經市政府或規(guī)委會確定基準容積率的項目，原土地價值的容積率按市政府或規(guī)委會相關意見執(zhí)行。
3.出讓、劃撥前已核發(fā)用地紅線或已簽訂《清遠市城市國有土地開發(fā)建設合同》約定規(guī)劃設計要點，明確容積率為1.8-2.2區(qū)間的項目，原土地價值的容積率按2.2確定。
4.上述三種情形之外，早期供應的歷史用地在辦理相關業(yè)務需界定原土地價值的容積率時，參照2002年公布實施的《清遠市市區(qū)基準地價》中各土地用途對應的基準容積率進行確定，具體如下：商業(yè)服務業(yè)用地為1.0；科研教育用地為1.0；旅游用地為1.0；工業(yè)用地為1.0；居住用地（含證載用途為綜合用地、混合住宅用地、商住用地、單一住宅、實業(yè)用地）：（1)若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件中容積率＜2.0的，則原土地價值的容積率按現(xiàn)行規(guī)劃條件的容積率確定；（2）若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件的容積率≥2.0的，則原土地價值的容積率為2.0。
（三）兼容比例的確定
1.出讓、劃撥前已有原規(guī)劃部門批準的修建性詳細規(guī)劃的歷史用地，或原規(guī)劃部門已根據(jù)早期批準的修建性詳細規(guī)劃核發(fā)了建筑設計要點（或規(guī)劃條件）的歷史用地，該類歷史用地原土地價值的兼容比例可按原規(guī)劃部門批準的修建性詳細規(guī)劃確定。
2.土地用途為商住用地、綜合用地、混合住宅用地的歷史用地，未明確住宅和商業(yè)比例的，根據(jù)以下情形確定其原土地價值的商業(yè)服務業(yè)兼容比例：（1）若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件中商業(yè)服務業(yè)計容建筑面積占總計容建筑面積≤10%的，則其原土地價值的兼容比例按現(xiàn)行規(guī)劃條件中的兼容比例確定；（2）若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件中商業(yè)服務業(yè)計容建筑面積占總計容建筑面積＞10%的，則地塊原土地價值的兼容比例按照住宅計容建筑面積占總計容建筑面積≥90%、商業(yè)服務業(yè)≤10%確定。
（四）土地使用年期的確定
1.上述土地的具體土地用途明確后，其使用年期為其剩余年期，即明確具體土地用途后的使用權終止期日與其原用地使用權終止期日一致，但剩余年期超過具體用途法定最高年限的，按最高年限確定。
2.對涉及多宗土地聯(lián)合開發(fā)項目終止期日不一致的，按其國有土地使用證或不動產權證中證載最短年限的為準。對土地使用權人要求按證載最長年限或用途法定最高年限確定的，按改變土地使用條件經評估補繳地價款后，可按最長年限或用途法定最高年限予以確定終止日期，但不得高于法定最高年限。
三、其他
（一）建設單位應根據(jù)核發(fā)的規(guī)劃條件，向自然資源局完善用地手續(xù)，將規(guī)劃條件重新納入出讓、劃撥合同或簽訂補充協(xié)議。建設單位可同步辦理建設工程設計方案審查。
建設項目須完善用地手續(xù)后方可辦理建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)。
（二）歷史用地在完善相關用地手續(xù)過程中，應以本意見為準確定此類用地的土地用途、兼容比例、容積率等原土地使用條件。因土地使用條件變化導致土地價值增加的，按相關規(guī)定繳納土地出讓金。早期經批準為商住用地、綜合用地、混合住宅用地，但經核實未繳交變更土地出讓金價款的，須先繳清出讓金價款，方可按本處理意見參照商住用地、綜合用地、混合住宅用地辦理相關手續(xù)。
（三）土地置換、協(xié)議出讓時已將規(guī)劃條件納入土地估價報告書、合同或批準文件，以當時出讓的規(guī)劃條件作為原土地價值的評估依據(jù)。
（四）由原高新扶貧開發(fā)區(qū)（現(xiàn)高新區(qū)管委會）或鎮(zhèn)政府（街道辦）與項目單位簽訂了轉讓合同或轉讓協(xié)議并辦理不動產權證的,或國有企業(yè)、集體企業(yè)、公有制經濟占主導地位的公司、企業(yè)經公開招拍掛方式轉讓的土地，轉讓時有評估報告，以評估報告設定的規(guī)劃條件作為原土地價值的評估依據(jù)。
（五）若土地證載用途為綜合用地、混合住宅用地、商住用地、單一住宅的，對照上述條文確定此類用地的土地用途、兼容比例、容積率規(guī)劃指標等原土地使用條件和現(xiàn)行規(guī)劃條件一致的，可申請自然資源局以批復形式明確土地用途，無需辦理改變土地使用條件業(yè)務。
（六）已核發(fā)房屋產權證的獨棟單體樓，其已核發(fā)國土證土地出讓時無規(guī)劃指標的，土地容積率、計容建筑面積指標按其已核發(fā)房屋產權證的認定。
（七）農村集體留用地（包括由村集體成立的100%持股的獨資企業(yè)，已轉讓給個人或其他公司的除外），證載用途為綜合類或實業(yè)用地的，以最新核發(fā)的規(guī)劃條件為依據(jù)明確其土地用途、兼容比例及容積率等使用條件，以批復形式載明規(guī)劃條件完善用地手續(xù)。
（八）現(xiàn)行規(guī)劃條件用地性質為二類居住用地或二類居住用地兼容商業(yè)用地，未明確商業(yè)服務業(yè)兼容比例的，現(xiàn)行規(guī)劃條件的商業(yè)服務業(yè)兼容比例按≤5%確定，無需重新核發(fā)規(guī)劃條件。
（九）針對早期經批準由工業(yè)用地變更為綜合用地且已繳清改變土地用途出讓金價款；或經核查歷史檔案，土地出讓時按非工業(yè)用地(綜合用地）標準收取了土地出讓金，已核發(fā)工業(yè)用途房產證的綜合用地，在繳清土地出讓金價款的前提下，該類用地可按本處理意見的商住用地、綜合用地、混合住宅用地辦理相關手續(xù)。
（十）對在本處理意見印發(fā)實施前已受理的項目，已出具評估報告的可不再重新委托評估；如選擇按本處理意見辦理的，申請退件再受理。
（十一）對不屬于上述情形的其他歷史用地有異議的，
單獨以個案的形式報市建設用地審批（審核）委員會審議。
（十二）本處理意見自印發(fā)之日起實施，有效期三年。本市區(qū)在此前頒布的有關規(guī)定與本處理意見不一致的，以本處理意見為準。
清遠市自然資源局
2023年11月14日
